• CBD 내 3건의 신규 공급으로 임차인 이동 및 전체 공실률 소폭 상승 예상

• 전략적 투자자/실수요자 수요를 바탕으로 투자시장 강세 올해도 지속

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 ‘2026 한국 상업용 부동산 시장 전망 – 오피스’ 리포트를 발행하며, 서울 오피스 투자 및 임대 시장에 대한 분석 및 전망에 관해 공유했다.

■ 2025년 오피스 임대 시장 분석
지난해 서울 오피스 시장은 최근 10년 중 유일하게 순흡수면적이 약 -13,200 sqm로 감소를 기록했으며, 권역별로 수요 편차가 나타났다. CBD의 순흡수면적은 감소를 나타낸 반면 GBD와 YBD에서는 여전히 증가를 보였다

권역별로 보면 CBD는 SK그룹 계열사들이 SK 소유 건물 또는 SK리츠 보유 자산으로 이전하면서 대형 공실이 발생하며 순흡수면적이 크게 감소했다. YBD는 2023년 공급된 앵커원과 2025년에 리모델링을 완료한 원센티널을 중심으로 신규 입주가 이어지며 회복세를 보였으며, GBD는 대형 공실의 발생에도 불구하고, 2~3분기 내 공실이 대부분 해소되며 안정적인 흐름이 유지됐다.

한편 2025년 말 기준 서울의 전체 공실률은 3%대 중반으로 낮은 수준이며, 명목 임대료 평균 인상률은 연간 4.3%로 물가 상승률을 2~3%p 상회하는 수준을 유지하고 있다.

■ 2026년 오피스 임대 시장 전망
올해 서울 오피스 시장에는 CBD에서만 총 3개의 프로젝트, 약 211,000 sqm의 대규모 신규 공급이 예정되어 있다. 이는 현재 CBD 공급량의 약 4.5%에 해당하는 면적이다.

따라서 CBD는8~10% 수준까지 공실률이 높아질 것으로 예상되고 있다. 다만 2015년 이후 공급된 프라임 오피스의 평균 임대 안정화 기간이 약 1~1.5년인 점을 감안하면, 2027년에는 신규 자산을 중심으로 공실률이 다시 점진적으로 하락할 것으로 예상된다.

YBD는2025년과 유사한 3~5% 수준의 공실률이 예상되고GBD는 2025년 말을 기준으로 1.7%의 매우 낮은 공실률을 기록하고 있으며, 2026년에도 권역들 중 가장 낮은 공실률 수준을 유지할 전망이다.

2021년 이후 이어져 온 임대인 우위 시장이 점차 약화되며, 2026년 명목 임대료 임상률은 2~4% 수준으로 둔화될 전망이다. 다만 임대수요 증가와 신규·리모델링 프라임 오피스 공급이 집중된 YBD는 비교적 높은 임대료 상승률을 보일 가능성이 있다.

한편 CBD에 신규 대형 프라임 오피스가 공급되며 임차인 유치를 위한 인센티브를 제공함에 따라, 그간 권역 내 제한적으로 이뤄졌던 임차인 이동이 GBD 또는 YBD에서 CBD로 이동하는 권역 간 이동으로 이어질 것으로 예상된다.

■ 투자시장 전망
2025년 서울 오피스 거래 규모는 21.1조원으로 역대 최대치를 기록했으며, 특히 전략적 투자자 중심의 시장 재편이 두드러지게 나타났다. 21년 20%에 불과했던 전략적 투자자/실수요자 주도의 거래 비중은 2025년 49%까지 증가하여 전체 거래사례의 절반에 육박하고 있다.

전략적 투자자는 사옥 용도 및 전략적 거점 확보 등 실수요를 기반으로 비교적 유연하게 자금을 조달하여 2026년에도 꾸준히 거래에 참여할 것으로 보인다. 따라서 이들이 선호하는 입지 및 물리적 스펙을 갖춘 자산에 대한 투자자들의 관심도는 지속적으로 높을 전망이다.

또한 국민연금, 우정사업본부 등 국내 기관 투자자들의 블라인드펀드가 조성되었으며, 금리 동결 기조로 인한 담보대출 금리 안정세도 투자자들의 활발한 시장 참여를 뒷받침할 것으로 보인다. 이에 따라 2026년의 오피스 거래 규모는 2025년과 비슷한 수준을 유지하거나 소폭 증가할 가능성이 있다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “2026년 CBD에선 오피스 신규 공급에 따른 단기 공실 상승과 이에 따른 임차인 이동에 주목할 필요가 있어 보이며, GBD와 YBD는 공실률이 낮게 유지되어 권역별 양극화가 나타날 것으로 보인다”며, “투자시장에선 기업들의 비용 효율화 전략과 함께, 리모델링 및 신규 프라임 오피스 선호 현상이 지속되면서 우량 자산 중심의 투자 거래가 꾸준히 이어질 것으로 예상된다”고 전망했다.

2026 한국 상업용 부동산 리포트 - 오피스 다운로드: 링크