• 상업용 주거 섹터 투자 진입을 위한 5가지 전략 제시

• 1인가구 비중 높은 서울, 컨버전 및 코리빙 플랫폼 투자 활발

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스는 ‘아시아태평양 주거시장 투자 리포트’를 발간하고 아시아핵심 도시 내 임대주택, 기숙사, 코리빙 등의 상업용 주거 섹터에 대한 투자 및 시장 진입 전략을 공유했다.

아태지역 상업용 부동산 투자는 오피스와 같은 전통적 투자 섹터에서 점차 다양한 섹터로 세분화되고 있다. 특히 고령화 및 가구구조의 변화 등 구조적인 변화가 최근 주거 섹터의 성장을 견인하고 있으며, 서울과 도쿄의 1인가구 비중은 각각 40%, 52%에 달한다.

리포트는 크게 5가지의 주거 섹터 진입 전략을 제시했다. 이는 1) 부실자산 전환(Distressed Conversion), 2) 기능 전환(Obsolescence Conversion), 3) 신규 개발(Ground-up Development), 4) 플랫폼 투자 및 인수합병(Platform M&A / Investment), 5) 안정화 자산 직접 매입(Direct Stabilised Acquisition)이다.

한국은 기능 전환과 신규개발, 플랫폼 투자를 통한 진입 전략이 유효한 것으로 나타났다. 기능 전환의 경우, 주거 기능을 겸하는 오피스텔을 전문 운영업체가 운영하는 코리빙 시설로 전환하는 사업 모델이 일반적이다. 추가적인 사례로는 현대하임자산운용이 지난 3월 인수 계약을 체결한 목동 대한예술인센터가 있으며, 2030년까지 400실 규모의 시니어 하우징으로 전환하는 프로젝트를 진행하고 있다.

한국 내 전세의 월세화 추세와 임대료 상승폭은 기업형 임대주택에 대한 신규 개발 수요를 뒷받침하고 있다. 주거용 부동산 보유에 대한 세제 강화 조치가 이뤄졌지만, 이는 주로 개발이 완료된 아파트에 대한 투기성 매입을 겨냥하고 있다. 해외에선 공사비 급등에도 불구하고 도쿄와 시드니의 신규 개발 수익성이 높은 것으로 나타났으며, 싱가포르와 홍콩은 상대적으로 신규 개발 가능성이 낮다.

플랫폼 투자에선 워버그핀커스가 가장 활발한 투자를 이어가고 있다. 코리빙 플랫폼인 위브리빙의 초기 주주이자 주요 투자자이며, 한국에서도 지난해 SK D&D와 손잡고 시니어 하우징 시장 진출을 발표했다. 이외에도 CPP인베스트먼트, KKR, 인베스코, 하인즈 등이 국내 코리빙 플랫폼과 합작투자를 통해 개별 자산에 대한 투자를 진행하고 있다.

호주는 플랫폼 인수합병에서 아시아 최대 시장이다. 국민연금이 주요 투자자로 참여한 2025년 Aveo 매각은 호주 역사상 최대 규모의 부동산 거래로, 브룩필드가 더리빙컴퍼니에 38억 5천만 호주달러(약 4조 1천억원)에 매각했다. 브룩필드는 2019년 13억 호주달러를 들여 Aveo를 비상장화했으며, 추가로 5억 호주달러를 투자한 후 매각에 성공했다.

부실자산 전환은 부실화된 호텔 자산이 다수 발생했던 홍콩과, 도시외곽 노후 오피스가 매물로 쏟아졌던 호주에서 주된 진입 전략으로 활용된다. 안정화 자산 직접 매입의 경우 사실상 상업용 임대주택 시장이 완전히 자리잡은 일본 시장에 한정된 전략으로, 일본은 기관투자자의 진입이 활발하며 3.0%~3.5% 수준의 수익률을 유지하고 있다.

세빌스 아시아태평양 주거 섹터 총괄 에밀리 펠(Emily Fell)은 “아태지역 주거 섹터에 대한 투자는 더 이상 시장 선정에만 좌우되지 않는다”며, “시장에 대한 진입 전략과 운영 역량이 투자 성과를 가르게 될 것”이라고 말했다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “지난해 한국 정부가 수도권 임대목적 주택 취득 사업자의 담보인정비율을 제한하고 조정대상지역 내 임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외한 이후 투자환경이 급격히 악화되었으나, 1-2인가구의 증가와 임대수요 증가가 뚜렷한 상황에서 투자자들의 관심은 지속되고 있다”고 분석했다.

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