데이터센터 시장 개요

최근 몇 년간 국내 디지털 산업의 급속한 확장과 함께 데이터 사용량이 기하급수적으로 증가하고 있다. 이에 따라 데이터의 저장, 분석, 전송을 담당하는 인프라로서 데이터센터의 중요성은 그 어느 때보다 커지고 있으며, 이는 곧 상업용 부동산 시장 내 데이터센터 섹터의 성장으로 이어지고 있다. 특히 데이터센터는 다른 상업용 부동산 자산과 달리 장기 임대 계약과 맞춤형 설계가 일반적이라는 특성 덕분에, 다른 섹터에 비해 금리 환경이나 경기 변동에 둔감한 편으로 투자자들의 주목을 받고 있다.

데이터센터는 규모에 따라 수십 랙(rack) 단위의 소규모 센터에서 수천 랙 규모의 하이퍼스케일 센터까지 다양하며, 사용 주체와 목적에 따라 자사용(Enterprise), 상업용(Colocation), 클라우드(Cloud), AI 특화센터 등으로 구분된다. 자사용 데이터센터는 기업이 직접 구축, 운영하는 비상업적인 시설인 반면, 상업용 데이터센터는 센터 소유자가 실사용이 아닌 영리목적으로 센터를 소유하여 단일 혹은 여러 임차인에게 인프라를 임대하는 시설이다. COVID-19 이후 데이터 사용량이 증가함에 따라 기업들은 자체 데이터센터를 구축하기 보다는 IT 비용 절감, 전문적인 관리, 법적 규제 준수, 최신 기술 활용 등의 이점을 위해 상업용 데이터센터 서비스를 선호하고 있다. 최근에는 생성형 AI 등 대규모 연산 수요 증가로 인해 GPU 기반 고성능 설비를 갖춘 AI 특화 센터에 대한 관심도 높아지고 있다.