• 서울 오피스 거래 규모 6.2조 원, 전년 동기 수준 유지

• 우량 자산 및 밸류애드 자산 중심의 선별적 투자 지속

• 임대시장은 견조한 수요 유지, CBD 공실률 상승 전망

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 2026년 3분기 서울 프라임 오피스 리포트를 발행하며 서울 프라임 오피스 투자 및 임대 시장에 대한 분석을 공유했다. 

3분기 서울 오피스 투자시장 총 거래 규모는 약 6.2조 원으로 집계되어 전년 동기(약 6.3조 원)와 유사한 수준을 기록했다. 우량자산에 대한 경쟁적인 투자가 이어지고 있으나 연이은 금리 인상에 따른 자금 조달 부담이 확대되면서 일부 거래의 진행 속도가 늦춰지는 등 불확실성이 있다.

주요 오피스 거래는 장기 임차인을 확보한 안정적인 수익형 자산과 리모델링 또는 운영 개선을 통해 가치 제고가 가능한 밸류애드(Value-Add) 자산을 중심으로 이뤄졌다.

두산그룹이 본사로 사용하고 있는 동대문 두산타워는 이지스자산운용이 수익증권 거래(Share Deal) 방식으로 8,900억원에 매입하였으며, 현대백화점면세점이 철수한 공간의 호텔 리모델링을 계획중인 것으로 알려졌다. 신한카드가 매각 후에도 10년간 사옥으로 사용하는 파인애비뉴 A동과 삼성그룹 계열사가 오피스 대부분을 장기 임차중인 강남358타워도 이번 분기 매매가 완료됐다.

한편 임대시장은 주요 권역을 중심으로 견조한 수요를 유지하며 안정적인 흐름을 이어갔다. 3분기 서울 프라임 오피스 평균 공실률은 4.6%를 기록했으며, 강남권역(GBD)은 1.8%의 낮은 공실률을 유지하며 가장 견고한 임대 수요를 보였다.

평균 명목 임대료는 전년 동기 대비 5.5% 상승했으며, 관리비 또한 인건비 및 운영비 증가 등의 영향으로 상승세를 이어가고 있다.

4분기 임대시장은 권역별 차별화가 더욱 뚜렷해질 전망이다. CBD는 이을타워의 공급과 기존 빌딩의 다수의 공실 발생이 동시에 예정되어 있어 공실률이 약 9% 수준까지 상승할 것으로 예상된다. 반면 GBD와 YBD는 상대적으로 제한적인 신규 공급과 안정적인 수요를 바탕으로 견조한 흐름을 이어갈 전망이다.

최근 두 차례 연속된 기준금리 인상 이후 국고채 수익률 및 담보대출 금리 등 시장금리 역시 빠르게 상승하고 있다. 높아진 자금조달 비용에 따른 오피스 수익성 저하에 대한 우려를 고려할 때, 향후 금리 환경 및 자금 조달 여건에 따라 캡레이트(Cap. Rate)의 상승 압력은 지속될 전망이다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “서울 오피스 시장의 임대차 펀더멘털은 여전히 견고한 수준을 유지하고 있으나 투자시장에서는 자금 조달 환경과 가격에 대한 면밀한 검토가 더욱 중요해지고 있다”며 “향후에도 장기 임차인을 확보한 우량 자산과 가치 상승 여력이 있는 자산을 중심으로 선별적 투자 수요가 이어질 것”이라고 말했다.

2026년 3분기 서울 프라임 오피스 리포트 다운로드: 링크