• 기업들의 이전·확장 움직임 이어지는 가운데 도심 일부 지역 공실 증가

• 강남권 오피스는 여전히 빈 자리 드물어… 수요의 지역 차별화 뚜렷

• 오피스 투자시장, 대형 우량 빌딩 중심으로 ‘선별적 거래’ 지속

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 2026년 1분기 서울 프라임 오피스 리포트를 발행하며 서울 프라임 오피스 투자 및 임대 시장에 대한 분석을 공유했다.

■ 투자시장: 대형 거래 중심으로 시장 견인… 선별적 투자 기조 지속

2026년 1분기 서울 오피스 투자 시장의 총 거래 규모는 약 3조 원으로 집계됐다. 이는 전년 동기 대비 약 13% 증가한 규모로, 서울스퀘어 등 우량 자산의 거래가 시장을 견인했다.

CBD에 위치한 서울스퀘어는 약 1조 2,800억 원 규모로 거래되며 이번 분기 최대 거래 사례로 기록됐다. 다만 금리 변동성과 금융시장 불확실성이 지속되면서 전반적인 투자 심리는 여전히 보수적인 모습을 보였고, 자금력이 충분한 전략적 투자자 및 실수요자 중심의 선별적 투자 양상이 두드러졌다. 일부 자산의 매각 계획은 조정되거나 거래가 지연되는 사례도 관측됐다.

1분기 기준 서울 프라임 오피스의 명목 Cap. Rate은 4%대 중후반, 렌트프리를 반영한 실질 Cap. Rate은 4%대 초반 수준으로 전 분기와 유사한 흐름을 유지했다. 다만 국고채 금리 상승으로 Cap. Rate과의 스프레드는 축소되며, 향후 Cap. Rate에 점진적인 상방 압력으로 작용할 가능성이 제기되고 있다.

■ 임대시장: 임차인 이동에 따른 단기 변동성에도 안정적 수요 기반 유지

2026년 1분기 서울 프라임 오피스 시장의 평균 공실률은 4.0%로 집계되며 전 분기 대비 0.4%p 상승했다. 순흡수면적은 –26,900 sqm으로 일시적인 감소를 기록했으나, 이는 실질적인 수요 위축보다는 이전 가능한 가용 면적이 제한된 가운데 임차인 이동이 집중된 데 따른 결과로 분석된다.

권역별로는 CBD에서 다수의 임차인 이전 및 감평 사례가 발생하면서 공실률이 5.5%로 소폭 상승했다. 반면 GBD는 공실 발생 이후 신규 임차인이 비교적 빠르게 유입되며 1.7%의 공실률을 기록, 여전히 주요 권역 중 가장 낮은 수준을 유지했다. YBD는 노후 빌딩 재건축에 따른 대규모 임차 이동이 나타나며 순흡수면적 감소가 관측됐다.

서울 프라임 오피스 평균 임대료는 3.3㎡(평)당 128,200원으로 전년 동기 대비 4.1% 상승했다. 권역별로는 GBD가 6.2%로 가장 높은 상승률을 기록하며 견조한 임차 수요를 재확인했다. 평균 관리비는 48,400원/평으로 전년 대비 2.6% 상승해, 전반적으로 물가상승률과 유사한 안정적인 흐름을 나타냈다.

■ 전망: 신규 공급 본격화로 임차인 이동 확대 예상

2026년에는 CBD를 중심으로 G1 Seoul, 르네스퀘어, 이을타워 등 다수의 프라임 오피스 신규 공급이 예정돼 있다. 이에 따라 단기적으로는 일부 권역에서 공실률 상승이 불가피할 전망이나, 신규 공급 자산을 중심으로 임차인 이동과 상향 이전 수요가 확대될 것으로 예상된다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “단기적인 임차인 이동에 따른 변동성은 존재하지만, 서울 오피스 시장은 안정적인 수요 기반과 함께 선별적 투자라는 흐름을 유지하고 있다”며, “신규 공급으로 가용 면적이 확대될 경우 임차 시장은 다시 한번 활력을 찾을 가능성이 크다”고 분석했다.

2026년 1분기 서울 프라임 오피스 리포트 다운로드: 링크