• 국내외 기관투자자 참여 확대에 따른 투자시장 활성화

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 ‘2026 한국 상업용 부동산 시장 전망 – 물류’ 리포트를 발행하며, 서울 물류센터 투자 및 임대 시장에 대한 분석 및 전망에 관해 공유했다. 

■ 2025년 물류센터 임대 시장 분석

지난해 물류센터 임대 시장은 신규 공급이 감소하고 임대 수요는 지속되어 임대시장의 회복세가 나타났다. 2025년 수도권에 공급된 신규 물류센터 면적은 전년 대비 ¼ 수준으로 공급이 감소했다. 특히 저온 신규 공급은 8만 sqm에 불과한 것으로 나타났으며, 전량 수도권에서만 공급이 이뤄졌다. 

공급이 감소하는 가운데 꾸준한 임차수요가 이어지며, 2025년 말 기준 수도권 상온 창고의 공실률은 13%를 기록하며 하락세로 전환했다. 반면 저온 창고의 공실률은 36%로 2024년과 유사한 수준을 유지하였으며, 여전히 공실 해소에 어려움을 겪고 있다. 상온 창고의 경우 전년 대비 3% 수준의 임대료 인상이 이뤄졌으나, 저온 창고의 경우 임대료의 뚜렷한 인상 없이 정체된 수준을 유지하고 있다.

■ 2026년 물류센터 임대 시장 전망

2026년 전국 물류센터 신규 공급은 약 175만 sqm, 이 중 수도권에 약 140만 sqm의 공급이 이뤄질 것으로 추정된다. 이와 같은 공급 축소 국면이 이어지는 가운데, 최근 대형 물류센터의 건축 규제 강화 및 수도권 부지 확보 난이도 상승으로 향후 대형 물류센터 공급은 더욱 감소할 가능성이 있다. 

3PL·이커머스 업체들은 자동화· 대규모 물동량 처리가 가능한 대형 물류센터에 대한 수요를 지속적으로 확대하고 있다. 또한 동시간 배송·신선식품 라스트마일 경쟁 강화에 따라 도심형 및 접근성이 우수한 물류 거점에 대한 선호도도 높게 유지될 전망이다.

공급 감소와 안정적인 임차 수요를 바탕으로 물류센터의 명목 임대료는 3%가량 상승할 것으로 보인다. 2026년에도 지난해와 유사한 약 200만 sqm의 순흡수면적이 예상되며, 이에 따라 수도권 공실률도 2%p 하락할 전망이다. 다만 저온 창고는 30%대 공실률이 이어지며 다소 느린 회복세가 예상된다. 

■ 투자시장 전망

2025년 국내 물류센터 투자시장 총 거래 규모는 약 5.7조 원으로 전년 대비 16.8% 증가하며 회복 흐름을 보였다. 특히 Brookfield, KKR 등의 해외 투자자들이 적극적인 투자에 나서며 대형 우량자산을 매입했으며, 전체 거래 규모의 약 68%를 차지했다. 

최근에는 해외 투자자들이 투자 범위를 실물 자산에서 개발사업까지 넓혀가는 가운데, 물류센터 투자심리 개선에 따른 국내 투자자의 시장 유입도 기대되고 있다. 안정된 우량 자산을 중심으로 다수의 물류센터 거래가 진행되고 있으며, 이를 고려할 때 2026년 물류센터 투자 규모는 전년 대비 소폭 증가할 것으로 기대된다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “2026년 물류센터 시장은 공급 조절과 수요 회복이 동시에 진행되는 안정적 시장 구조가 예상되며, 특히 대규모 자동화 설비를 갖춘 복합 물류센터에 대한 선호가 더욱 강화될 것으로 보인다”며, “투자 측면에선 우량 물류센터 자산 중심의 거래가 꾸준히 이어지는 가운데 국내 투자자의 참여가 본격적으로 확대되며 시장 회복은 가속화될 전망”이라고 전망했다.

2026 한국 상업용 부동산 시장 전망 - 물 리포트 다운로드: 링크

글로벌종합부동산서비스기업세빌스코리아(대표이사이수정)는‘2026 한국상업용부동산시장전망– 물류’ 리포트를발행하며, 서울물류센터투자및임대시장에대한분석및전망에관해공유했다.

■2025년물류센터임대시장분석

지난해물류센터임대시장은신규공급이감소하고임대수요는지속되어임대시장의회복세가나타났다. 2025년수도권에공급된신규물류센터면적은전년대비¼ 수준으로공급이감소했다. 특히저온신규공급은 8만 sqm에불과한것으로나타났으며, 전량수도권에서만공급이이뤄졌다.

공급이감소하는가운데꾸준한임차수요가이어지며, 2025년말기준수도권상온창고의공실률은13%를기록하며하락세로전환했다. 반면저온창고의공실률은 36%로2024년과유사한수준을유지하였으며, 여전히공실해소에어려움을겪고있다. 상온창고의경우전년대비 3% 수준의임대료인상이이뤄졌으나, 저온창고의경우임대료의뚜렷한인상없이정체된수준을유지하고있다.

■2026년물류센터임대시장전망

2026년전국물류센터신규공급은약 175만 sqm, 이중수도권에약 140만 sqm의공급이이뤄질것으로추정된다. 이와같은공급축소국면이이어지는가운데, 최근대형물류센터의건축규제강화및수도권부지확보난이도상승으로향후대형물류센터공급은더욱감소할가능성이있다.

3PL·이커머스업체들은자동화·대규모물동량처리가가능한대형물류센터에대한수요를지속적으로확대하고있다. 또한동시간배송·신선식품라스트마일경쟁강화에따라도심형및접근성이우수한물류거점에대한선호도도높게유지될전망이다.

공급감소와안정적인임차수요를바탕으로물류센터의명목임대료는 3%가량상승할것으로보인다. 2026년에도지난해와유사한약 200만 sqm의순흡수면적이예상되며, 이에따라수도권공실률도 2%p 하락할전망이다. 다만저온창고는 30%대공실률이이어지며다소느린회복세가예상된다.

■투자시장전망

2025년국내물류센터투자시장총거래규모는약 5.7조원으로전년대비 16.8% 증가하며회복흐름을보였다. 특히 Brookfield, KKR 등의해외투자자들이적극적인투자에나서며대형우량자산을매입했으며, 전체거래규모의약 68%를차지했다.

최근에는해외투자자들이투자범위를실물자산에서개발사업까지넓혀가는가운데, 물류센터투자심리개선에따른국내투자자의시장유입도기대되고있다. 안정된우량자산을중심으로다수의물류센터거래가진행되고있으며, 이를고려할때 2026년물류센터투자규모는전년대비소폭증가할것으로기대된다.

세빌스코리아리서치&컨설턴시본부의홍지은전무는“2026년물류센터시장은공급조절과수요회복이동시에진행되는안정적시장구조가예상되며, 특히대규모자동화설비를갖춘복합물류센터에대한선호가더욱강화될것으로보인다”며, “투자측면에선우량물류센터자산중심의거래가꾸준히이어지는가운데국내투자자의참여가본격적으로확대되며시장회복은가속화될전망”이라고전망했다.