• 2025년 서울 오피스 총 거래 규모 21.1조원

• 종전 최대 규모였던 2021년 대비 약 6조원 이상 증가

• 올해 CBD 내 3건의 신규 공급으로 인해 공실률 소폭 상승 예상

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 2025년 4분기 서울 프라임 오피스 리포트를 발행하며 서울 프라임 오피스 투자 및 임대 시장에 대한 분석을 공유했다.

■ 2025년 투자 시장: 거래 규모 사상 첫 20조 원 돌파
2025년 서울 오피스 매매 시장은 기업들의 실사용 목적 사옥 매입과 전략적 투자자들의 참여에 힘입어 종전 최대 기록이었던 2021년(14.6조 원)보다 약 6조 원 이상 증가한 21.1조 원의 거래금액을 기록했다. 특히 4분기에 약 6.4조 원의 거래가 이뤄지며 3개 분기 연속 5조 원 이상의 거래 규모를 유지했다.

주요 거래 사례에는 KB자산운용이 약 1조 346억 원에 매입한 을지로 ‘시그니쳐타워’, LX홀딩스가 통합 사옥 사용을 위해 5,120억 원을 투자한 ‘LG광화문빌딩’ 등이 있다. 성수 권역을 대표하는 프라임 오피스로 자리매김한 ‘팩토리얼 성수’는 평당 4,000만원의 가격에 거래를 마쳤다.

■ 임대 시장: 3%대 낮은 공실률 지속 및 임대료 상승세
2025년 4분기 서울 프라임 오피스 평균 공실률은 3.7%로 분석되어 지난 분기(3.8%)와 유사한 수준의 안정세를 이어갔다. 권역별로는 GBD(강남)가 1.7%로 가장 낮은 공실률을 보였으며, YBD(여의도)는 4.1%, CBD(도심)는 5.0%를 기록했다.

평균 임대료는 전년 동기 대비 5.1% 상승한 3.3㎡(평)당 127,200원으로 집계됐다. 특히 GBD는 장기간 공실이 없던 빌딩의 신규 임대차 계약이 높은 임대료로 체결됨에 따라 권역 중 가장 높은 6.6%의 인상률을 기록했다.

■ 2026년 전망: 신규 공급 확대와 임차인 이동 가속화
2026년에는 CBD 권역을 중심으로 약 21만 sqm의 신규 프라임 오피스 공급이 예정되어 있다. 상반기 준공 예정인 ‘G1 Seoul(공평 15, 16지구)’과 ‘르네스퀘어’를 포함하여 총 3개의 자산이 모두 임대형으로 공급될 예정으로, 이는 2020년 이후 처음 이뤄지는 대규모 임대 자산 공급이다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “2026년에는 대기업들의 사무실 효율화 작업 및 권역간 이동도 지속될 것으로 보인다”며, “신규 공급 물량과 임차인 이동의 영향으로 서울 전체 오피스 공실률은 현재보다 소폭 상승할 것으로 예상된다”고 전망했다.

2025년 4분기 서울 프라임 오피스 리포트 다운로드: 링크