• GBD 평균 임대료 136,200원/평 기록, CBD(135,200원/평) 처음 상회

• 신규 공급 본격화에도 프라임 오피스 공실률 4.2% 유지

• 투자시장은 코어 자산·사옥 매입 중심의 선별적 투자 이어져

서울 프라임 오피스 시장에서 강남권역(GBD)의 명목 임대료가 처음으로 도심권역(CBD)을 넘어섰다. 이는 세빌스가 서울 오피스 시장 분석을 시작한 1997년 이후 처음 있는 현상으로, 최근 수년간 이어진 강남권역의 견조한 임차 수요와 제한적인 신규 공급이 복합적으로 반영된 결과로 분석된다.

글로벌 부동산 서비스 회사 세빌스코리아(대표이사 이수정)가 발표한 '2026년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트'에 따르면, 2026년 2분기 기준 서울 프라임 오피스의 평균 명목 임대료는 평당 131,300원을 기록했다.

권역별로는 GBD가 평당 136,200원으로 가장 높았으며, CBD는 135,200원, YBD는 115,500원으로 조사됐다. 특히 GBD는 전년 동기 대비 6.3% 상승하며 주요 권역 가운데 가장 높은 임대료 상승률을 기록했다.

공실률에서 GBD는 지난 분기에 이어 주요 권역 가운데 가장 낮은 1.7%를 유지했다. 화장품, 테크, 모빌리티 등 성장 산업군을 중심으로 주요 기업들의 증평과 이전 수요가 지속되면서 임차시장의 강세가 이어진 것으로 분석된다.

CBD는 G1 서울과 르네스퀘어 등 신규 프라임 오피스 공급이 본격화되면서 공실률이 6.0%로 다소 상승했다. 이는 대형 신규 공급 물량이 시장에 편입된 데 따른 영향이 크게 작용한 결과로, 향후 임차 수요의 흡수 과정에 따라 점진적인 안정화가 이뤄질 것으로 예상된다.

서울 프라임 오피스 시장 전체 공실률은 전 분기 대비 0.2%포인트 상승한 4.2%를 기록했다. 순흡수면적은 -11,600㎡로 2개 분기 연속 감소했으나, 여전히 시장 내 가용 면적이 제한적인 수준을 유지하고 있는 것으로 분석됐다.

투자시장에서는 장기 임차인을 확보한 우량 자산과 사옥 활용 목적의 실수요 거래를 중심으로 선별적 투자가 이어졌다. 2026년 2분기 서울 오피스 투자시장 거래 규모는 IFC의 지분 거래를 포함해 약 5.1조 원으로 집계되어, 역대 최대규모였던 작년 2분기에 비해 약 13% 감소했다.

여의도 하나증권빌딩은 약 8,112억원에 거래되며 YBD 오피스 거래 사례 가운데 최고 수준의 평당 가격을 기록했으며, 을지트윈타워와 이마트타워 등 장기 임차인을 확보한 주요 자산 거래도 성사됐다. 향후 금리 환경과 자금 조달 여건이 안정될 경우, 2025년 이후 설정되어 대기 중인 블라인드 펀드가 점진적으로 시장으로 유입되며 거래 활동이 확대될 것으로 전망된다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 "프라임 오피스 신규 공급으로 시장 내 가용면적이 확대되면서 기업들의 이전 및 확장 수요에 따른 임차인 이동이 더욱 활발해지는 가운데, GBD는 견조한 임차수요와 제한적인 신규 공급을 바탕으로 서울 오피스 시장 내 프리미엄 권역으로서의 위상을 강화하고 있다" 고 말했다.

2026년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트 다운로드: 링크